Un inquiokupa es un inquilino que entró en tu piso con un contrato y ahora no paga la renta o no se va cuando el contrato termina. La palabra no sale en ninguna ley. La usa la gente para describir una situación que angustia a muchos propietarios.
La diferencia con un okupa es clave. El okupa entró sin permiso. El inquiokupa entró con tu permiso, firmado en un contrato. Por eso la ley no lo trata como una usurpación, sino como un conflicto de alquiler que se resuelve con un desahucio civil.
Soy Álex, de Cerrajería Bages, cerrajero en Manresa y el Bages. Muchos propietarios me llaman en esta situación y la primera pregunta casi siempre es la misma: «¿Puedo cambiar la cerradura?». Con el inquilino dentro, la respuesta es no. En esta guía te explico por qué, qué dice la ley y en qué momento sí puedo ayudarte.
No es asesoramiento jurídico. Cada caso tiene matices, así que consulta con un abogado antes de dar ningún paso. Lo que sí encontrarás aquí son los artículos de la ley vigentes, para que llegues a esa consulta sabiendo de qué te hablan.
Cuando recuperes la vivienda, aquí tienes el cambio de cerradura en Manresa, con el precio explicado por teléfono antes de ir.
7 claves sobre el inquiokupa que todo propietario debe conocer
1. Inquiokupa no es un término legal
La ley habla de arrendatario, de impago de la renta y de desahucio. Llamarle inquiokupa ayuda a entenderse, pero ante el juzgado tu caso es un desahucio por falta de pago o por fin del contrato.
Esto importa porque marca el camino. No hay atajo penal ni policial: el camino es la vía civil, con una demanda ante el juzgado.
2. El impago te permite resolver el contrato
La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 27.2.a, dice que el arrendador puede resolver el contrato por la falta de pago de la renta o de las cantidades que corresponden al inquilino. También vale si el contrato ya ha terminado y el inquilino sigue dentro.
Resolver el contrato no significa que el inquilino se vaya solo. Si no se va, hace falta que un juez lo ordene.
3. El desahucio va por juicio verbal
El artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil manda al juicio verbal las demandas por impago de rentas y las que piden recuperar la finca alquilada por impago o por fin del plazo. Es el procedimiento más corto que tiene la vía civil.
En la misma demanda puedes reclamar las rentas que te deben. El artículo 437.4 permite acumular las dos cosas: echar al inquilino y cobrar la deuda.
4. El inquilino recibe un requerimiento con plazo de diez días
Admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino. Según el artículo 438.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tiene diez días para irse, pagar o oponerse.
Ese requerimiento ya fija el día y la hora del lanzamiento. Si el inquilino no hace nada, el procedimiento termina y el lanzamiento se hace en la fecha fijada, sin más notificaciones.
5. Puede parar el desahucio pagando, pero solo una vez
Pagar todo lo que debe dentro del plazo detiene el desahucio. Se llama enervación y está en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Tiene dos límites. No vale si el inquilino ya lo hizo en otro desahucio anterior. Tampoco vale si tú le reclamaste el pago de forma fehaciente, al menos treinta días antes de demandar, y no pagó.
6. Si es su vivienda habitual, entran los servicios sociales
Si el piso es la vivienda habitual del inquilino, el juzgado avisa a los servicios sociales del ayuntamiento y de la comunidad autónoma. Lo dice el artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción de la Ley 12/2023.
Si confirman que la familia es vulnerable, el juez puede suspender el proceso un máximo de dos meses cuando el propietario es una persona física, y de cuatro cuando es una persona jurídica, como una empresa. Pasado ese plazo, el procedimiento continúa.
7. El día del lanzamiento recuperas la llave
El lanzamiento lo hace la comisión judicial, que puede pedir el apoyo de la policía. Lo regula el artículo 703 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Ese es el momento en que vuelves a tener la posesión del piso. Y es entonces, no antes, cuando cambiar la cerradura es legal y es lo más sensato.
Inquiokupa u okupa: por qué la ley los trata distinto
Las dos situaciones se parecen desde fuera: alguien vive en tu piso y no puedes entrar. Pero la ley mira cómo entró esa persona, y ahí todo cambia.
El okupa entra sin autorización. Si el piso no es la casa de nadie, comete un delito de usurpación del artículo 245.2 del Código Penal. Si es la casa de alguien, es allanamiento de morada, del artículo 202.
El inquiokupa no encaja en ninguno de los dos. Tenía tu autorización: un contrato. Y el piso es su morada. Por eso no hay delito por dejar de pagar, sino un incumplimiento del contrato que se resuelve en un juzgado civil.
Contra el okupa, además, la ley tiene herramientas propias:
- La recuperación inmediata de la vivienda del artículo 250.1.4.º, que añadió la Ley 5/2018 para propietarios que son personas físicas, entre otros.
- La demanda contra «los desconocidos ocupantes» del artículo 437.3 bis, cuando no sabes quién está dentro.
- El plazo de cinco días para que los ocupantes enseñen un título, del artículo 441.1 bis. Si no lo tienen, el juez ordena el desalojo.
- El juicio rápido para la usurpación y el allanamiento, que añadió la Ley Orgánica 1/2025 al artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal.
Nada de eso sirve contra un inquiokupa. Si alguien te propone ir por la vía penal o la de okupas contra un inquilino con contrato, pierdes tiempo y probablemente la demanda no prospere.
Qué cambió la Ley de vivienda en los desahucios
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, cambió varios artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su disposición final quinta. Afecta a cualquier propietario que demande un desahucio.
Desde entonces, el artículo 439.6 exige que la demanda diga dos cosas. La primera, si el piso es la vivienda habitual del inquilino. La segunda, si eres gran tenedor.
Si dices que no eres gran tenedor, tienes que aportar una certificación del Registro de la Propiedad con tus propiedades. Sin esos datos, el juzgado no admite la demanda.
La misma ley añadía requisitos extra para los grandes tenedores, en los apartados 6.c y 7 del artículo 439. El Tribunal Constitucional los anuló en su sentencia 26/2025, de 29 de enero. Ya no están en vigor.
También se reformó el procedimiento en 2025. La Ley Orgánica 1/2025 movió el requerimiento de los diez días al artículo 438.5. Si lees una guía anterior a abril de 2025, verás que cita el artículo 440.3, que ya no es la versión vigente.
Por qué no puedes cambiar la cerradura con el inquilino dentro
Es la tentación más común, y lo entiendo. El piso es tuyo, la llave también, y llevas meses sin cobrar. Pero mientras el inquilino viva allí, el piso es su domicilio, aunque no pague.
La Constitución, en el artículo 18.2, dice que nadie entra en un domicilio sin el consentimiento del titular o una resolución judicial. Y el titular de ese domicilio es el inquilino, no tú.
Si cambias la cerradura para dejarlo fuera, te arriesgas a una denuncia por coacciones. El artículo 172.1 del Código Penal castiga a quien impide a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe. Y pone la pena en su mitad superior cuando se busca impedir el legítimo disfrute de la vivienda.
Lo mismo vale para cortar la luz o el agua para presionar, o para entrar con tu llave cuando él no está. Entrar en una morada ajena sin permiso es el allanamiento del artículo 202. Pasarías de ser el perjudicado a ser el denunciado, y tu desahucio se complicaría.
Por eso no cambio cerraduras en pisos donde vive alguien que no me ha llamado. Si me llamas para eso, te diré que no y te explicaré por qué. Más vale esperar que perder un juicio.
Cuándo sí interviene el cerrajero
Hay momentos en que un cerrajero sí te ayuda, y mucho. Todos tienen algo en común: la posesión ya es tuya.
- El día del lanzamiento, cuando la comisión judicial te entrega la vivienda.
- Cuando el inquilino se va por su cuenta y te devuelve las llaves, aunque te deba dinero.
- Cuando el inquilino te entrega la posesión antes de la fecha del lanzamiento y tú lo acreditas ante el juzgado, como prevé el artículo 703.4.
- Cuando el juzgado da por terminado el proceso porque el inquilino ha desalojado tras el requerimiento.
En todos estos casos, cambiar el bombín es lo primero. No sabes cuántas copias de la llave hizo el inquilino ni a quién se las dejó. Un piso vacío con llaves en manos ajenas es un piso fácil de volver a ocupar.
Si la puerta ha quedado dañada, o quieres dejar el piso vacío una temporada, conviene reforzarla. En la guía de cerraduras anti okupas explico qué piezas funcionan de verdad y cuáles no.
¿Ya tienes fecha de lanzamiento y quieres cerrar el piso ese mismo día?
Llama a Álex al 617 426 938. Te dice el precio por teléfono antes de salir, y si no te encaja no pasa nada.
5 errores del propietario con un inquiokupa
1. Cambiar la cerradura antes del lanzamiento
Es el error que más caro sale. Puede acabar en una denuncia por coacciones y retrasar tu propio desahucio. Espera a tener la posesión.
2. No reclamar el pago por escrito antes de demandar
Si reclamas el pago de forma fehaciente, por ejemplo con un burofax, al menos treinta días antes de demandar, el inquilino ya no puede parar el desahucio pagando. Es un paso sencillo que muchos se saltan.
3. Ir por la vía de los okupas
Las herramientas contra la ocupación no sirven contra un inquilino con contrato. Una demanda mal planteada vuelve atrás y te hace perder meses.
4. Olvidar los datos que pide la demanda
Desde la Ley 12/2023, la demanda debe decir si el piso es la vivienda habitual y si eres gran tenedor. Sin esos datos, no la admiten.
5. Dejar el piso recuperado con la misma cerradura
El inquilino se va, pero sus copias pueden quedarse. Si no cambias el bombín, cualquiera con una de esas llaves puede entrar. Lo explico más en la guía de la cerradura en un piso de alquiler.
Antes de alquilar otra vez
Pasar por un desahucio deja claro lo que conviene revisar con el siguiente inquilino. Un buen contrato y unas llaves controladas te ahorran muchos disgustos.
Antes de entregar las llaves, ten claro cuántas copias das y apúntalo en el contrato. Un bombín con tarjeta de propiedad impide que nadie haga copias sin esa tarjeta, así que sabes en todo momento cuántas llaves hay.
Guarda por escrito todos los avisos y reclamaciones. En un desahucio, lo que no está por escrito cuesta mucho de demostrar.
Y si el piso tiene seguro, revisa qué cubre. Algunas pólizas incluyen la cerrajería tras un incidente. Lo explico en la entrada sobre si el seguro del hogar paga al cerrajero.
Cómo te ayuda Cerrajería Bages cuando recuperas tu vivienda
Mi trabajo empieza cuando el piso vuelve a ser tuyo. Cambio la cerradura el día que recuperas la vivienda y dejo la puerta cerrada para que nadie más pueda entrar.
El 19 de enero de 2026 fui a un desahucio. El cliente me llamó porque ese día le entregaban el piso. No había nadie dentro. Como la vivienda necesitaba una reforma, la dejé cerrada con una cerradura nueva hasta que cambiaran la puerta.
El 21 de noviembre de 2025 grabé otro yendo a una casa que acababan de intentar ocupar. Habían destrozado la cerradura, y mi trabajo fue arreglarla para que la casa volviera a quedar cerrada.
Trabajo en Manresa, Sant Joan de Vilatorrada, Sant Fruitós de Bages y el resto del Bages. Si ya tienes fecha de lanzamiento, llámame antes y quedamos para ese día. Te digo el precio por teléfono antes de ir.
Este artículo también está disponible en catalán: llegir la versió en català.
Preguntas frecuentes sobre el inquiokupa
¿Un inquiokupa comete un delito?
Dejar de pagar el alquiler no es un delito de usurpación ni de allanamiento. El inquilino entró con tu permiso y el piso es su domicilio. Es un incumplimiento del contrato que se resuelve con un desahucio en el juzgado civil.
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No mientras viva allí. El piso es su domicilio y dejarlo fuera puede ser un delito de coacciones del artículo 172 del Código Penal. Puedes cambiarla cuando recuperes la posesión: el día del lanzamiento o cuando te devuelva las llaves.
¿Puedo cortarle la luz o el agua para que se vaya?
No es buena idea. El artículo 172 castiga con más pena la coacción que busca impedir el legítimo disfrute de la vivienda. Cortar los suministros para presionar puede volverse en tu contra. Consulta con tu abogado antes de tocar nada.
¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para irse tras la demanda?
El requerimiento del juzgado le da diez días para irse, pagar o oponerse, según el artículo 438.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El mismo requerimiento fija la fecha del lanzamiento. Si es vulnerable, el proceso puede suspenderse unos meses.
¿Qué pasa si paga toda la deuda?
Si paga todo dentro del plazo, el desahucio se para. Solo puede hacerlo una vez. Y no puede si le reclamaste el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de la demanda y no pagó.
¿Quién cambia la cerradura el día del lanzamiento?
Tú, como propietario, una vez la comisión judicial te entrega la posesión. Lo habitual es quedar con el cerrajero ese mismo día para que el piso no se quede abierto ni con llaves de otras personas.