Aquestes són les 7 claus sobre l’inquiokupa que ha de conèixer qualsevol propietari:
Quan recuperis l’habitatge, aquí tens el canvi de pany a Manresa, amb el preu explicat per telèfon abans d’anar-hi.
- Inquiokupa no és un terme legal
- L’impagament et permet resoldre el contracte
- El desnonament va per judici verbal
- L’inquilí rep un requeriment amb deu dies de termini
- Pot aturar el desnonament pagant, però només un cop
- Si és el seu habitatge habitual, hi entren els serveis socials
- El dia del llançament recuperes la clau
Un inquiokupa és un inquilí que va entrar al teu pis amb un contracte i ara no paga la renda o no marxa quan s’acaba el contracte. La paraula no surt a cap llei. La fa servir la gent per descriure una situació que angoixa molts propietaris.
La diferència amb un okupa és clau. L’okupa va entrar sense permís. L’inquiokupa va entrar amb el teu permís, signat en un contracte. Per això la llei no ho tracta com una usurpació, sinó com un conflicte de lloguer que es resol amb un desnonament civil.
Soc l’Àlex, de Serralleria Bages, serraller a Manresa i el Bages. Molts propietaris em truquen en aquesta situació i la primera pregunta gairebé sempre és la mateixa: «Puc canviar el pany?». Amb l’inquilí a dins, la resposta és que no. En aquesta guia t’explico per què, què diu la llei i en quin moment sí que et puc ajudar.
No és assessorament jurídic. Cada cas té matisos, així que consulta-ho amb un advocat abans de fer cap pas. El que sí que hi trobaràs són els articles de la llei vigents, perquè arribis a aquesta consulta sabent de què et parlen.
7 claus sobre l’inquiokupa que ha de conèixer el propietari
1. Inquiokupa no és un terme legal
La llei parla d’arrendatari, d’impagament de la renda i de desnonament. Dir-ne inquiokupa ajuda a entendre’s, però davant del jutjat el teu cas és un desnonament per impagament o per final del contracte.
Això importa perquè marca el camí. No hi ha drecera penal ni policial: el camí és la via civil, amb una demanda al jutjat.
2. L’impagament et permet resoldre el contracte
La Llei d’arrendaments urbans, a l’article 27.2.a, diu que l’arrendador pot resoldre el contracte per la falta de pagament de la renda o de les quantitats que corresponen a l’inquilí. També val si el contracte ja s’ha acabat i l’inquilí continua a dins.
Resoldre el contracte no vol dir que l’inquilí marxi sol. Si no marxa, cal que un jutge ho ordeni.
3. El desnonament va per judici verbal
L’article 250.1.1r de la Llei d’enjudiciament civil porta al judici verbal les demandes per impagament de rendes i les que demanen recuperar la finca llogada per impagament o per final del termini. És el procediment més curt que té la via civil.
A la mateixa demanda pots reclamar les rendes que et deuen. L’article 437.4 permet acumular les dues coses: fer fora l’inquilí i cobrar el deute.
4. L’inquilí rep un requeriment amb deu dies de termini
Un cop admesa la demanda, el jutjat requereix l’inquilí. Segons l’article 438.5 de la Llei d’enjudiciament civil, té deu dies per marxar, pagar o oposar-s’hi.
Aquest requeriment ja fixa el dia i l’hora del llançament. Si l’inquilí no fa res, el procediment s’acaba i el llançament es fa en la data fixada, sense més notificacions.
5. Pot aturar el desnonament pagant, però només un cop
Pagar tot el que deu dins del termini atura el desnonament. Se’n diu enervació i és a l’article 22.4 de la Llei d’enjudiciament civil.
Té dos límits. No val si l’inquilí ja ho va fer en un desnonament anterior. Tampoc no val si tu li vas reclamar el pagament de manera fefaent, com a mínim trenta dies abans de demandar, i no va pagar.
6. Si és el seu habitatge habitual, hi entren els serveis socials
Si el pis és l’habitatge habitual de l’inquilí, el jutjat avisa els serveis socials de l’ajuntament i de la Generalitat. Ho diu l’article 441.5 de la Llei d’enjudiciament civil, en la redacció de la Llei 12/2023.
Si confirmen que la família és vulnerable, el jutge pot suspendre el procés un màxim de dos mesos quan el propietari és una persona física, i de quatre quan és una persona jurídica, com una empresa. Passat aquest termini, el procediment continua.
7. El dia del llançament recuperes la clau
El llançament el fa la comissió judicial, que pot demanar el suport de la policia. Ho regula l’article 703 de la Llei d’enjudiciament civil.
Aquest és el moment en què tornes a tenir la possessió del pis. I és llavors, no abans, quan canviar el pany és legal i és el més assenyat.
Inquiokupa o okupa: per què la llei els tracta diferent
Les dues situacions s’assemblen vistes des de fora: algú viu al teu pis i no hi pots entrar. Però la llei mira com hi va entrar aquella persona, i aquí tot canvia.
L’okupa entra sense autorització. Si el pis no és la casa de ningú, comet un delicte d’usurpació de l’article 245.2 del Codi penal. Si és la casa d’algú, és violació de domicili, de l’article 202.
L’inquiokupa no encaixa en cap dels dos. Tenia la teva autorització: un contracte. I el pis és casa seva. Per això no hi ha delicte per deixar de pagar, sinó un incompliment del contracte que es resol en un jutjat civil.
Contra l’okupa, a més, la llei té eines pròpies:
- La recuperació immediata de l’habitatge de l’article 250.1.4t, que va afegir la Llei 5/2018 per als propietaris que són persones físiques, entre d’altres.
- La demanda contra «els desconeguts ocupants» de l’article 437.3 bis, quan no saps qui hi ha a dins.
- El termini de cinc dies perquè els ocupants ensenyin un títol, de l’article 441.1 bis. Si no en tenen, el jutge n’ordena el desallotjament.
- El judici ràpid per a la usurpació i la violació de domicili, que va afegir la Llei orgànica 1/2025 a l’article 795 de la Llei d’enjudiciament criminal.
Res d’això serveix contra un inquiokupa. Si algú et proposa anar per la via penal o la dels okupes contra un inquilí amb contracte, perds temps i probablement la demanda no prosperarà.
Què va canviar la Llei d’habitatge en els desnonaments
La Llei 12/2023, pel dret a l’habitatge, va canviar diversos articles de la Llei d’enjudiciament civil a la disposició final cinquena. Afecta qualsevol propietari que demani un desnonament.
Des de llavors, l’article 439.6 exigeix que la demanda digui dues coses. La primera, si el pis és l’habitatge habitual de l’inquilí. La segona, si ets gran tenidor.
Si dius que no ets gran tenidor, has d’aportar una certificació del Registre de la Propietat amb les teves propietats. Sense aquestes dades, el jutjat no admet la demanda.
La mateixa llei afegia requisits extra per als grans tenidors, als apartats 6.c i 7 de l’article 439. El Tribunal Constitucional els va anul·lar a la sentència 26/2025, de 29 de gener. Ja no són vigents.
També es va reformar el procediment el 2025. La Llei orgànica 1/2025 va moure el requeriment dels deu dies a l’article 438.5. Si llegeixes una guia anterior a l’abril del 2025, veuràs que cita l’article 440.3, que ja no és la versió vigent.
Per què no pots canviar el pany amb l’inquilí a dins
És la temptació més habitual, i ho entenc. El pis és teu, la clau també, i fa mesos que no cobres. Però mentre l’inquilí hi visqui, el pis és el seu domicili, encara que no pagui.
La Constitució, a l’article 18.2, diu que ningú no entra en un domicili sense el consentiment del titular o una resolució judicial. I el titular d’aquest domicili és l’inquilí, no tu.
Si canvies el pany per deixar-lo fora, t’arrisques a una denúncia per coaccions. L’article 172.1 del Codi penal castiga qui impedeix a un altre amb violència fer el que la llei no prohibeix. I posa la pena en la meitat superior quan es busca impedir el gaudi legítim de l’habitatge.
El mateix val per tallar la llum o l’aigua per pressionar, o per entrar amb la teva clau quan ell no hi és. Entrar en un domicili aliè sense permís és la violació de domicili de l’article 202. Passaries de ser el perjudicat a ser el denunciat, i el teu desnonament es complicaria.
Per això no canvio panys en pisos on viu algú que no m’ha trucat. Si em truques per això, et diré que no i t’explicaré per què. Val més esperar que perdre un judici.
Quan sí que intervé el serraller
Hi ha moments en què un serraller sí que t’ajuda, i molt. Tots tenen una cosa en comú: la possessió ja és teva.
- El dia del llançament, quan la comissió judicial et lliura l’habitatge.
- Quan l’inquilí marxa pel seu compte i et torna les claus, encara que et degui diners.
- Quan l’inquilí et lliura la possessió abans de la data del llançament i tu ho acredites davant del jutjat, com preveu l’article 703.4.
- Quan el jutjat dona per acabat el procés perquè l’inquilí ha desallotjat després del requeriment.
En tots aquests casos, canviar el bombí és el primer. No saps quantes còpies de la clau va fer l’inquilí ni a qui les va deixar. Un pis buit amb claus en mans d’altres és un pis fàcil de tornar a ocupar.
Si la porta ha quedat malmesa, o vols deixar el pis buit una temporada, convé reforçar-la. A la guia de panys antiokupes explico quines peces funcionen de debò i quines no.
Ja tens data de llançament i vols tancar el pis aquell mateix dia?
Truca a l’Àlex al 617 426 938. Et diu el preu per telèfon abans de sortir, i si no et va bé no passa res.
5 errors del propietari amb un inquiokupa
1. Canviar el pany abans del llançament
És l’error que surt més car. Pot acabar en una denúncia per coaccions i endarrerir el teu propi desnonament. Espera a tenir la possessió.
2. No reclamar el pagament per escrit abans de demandar
Si reclames el pagament de manera fefaent, per exemple amb un burofax, com a mínim trenta dies abans de demandar, l’inquilí ja no pot aturar el desnonament pagant. És un pas senzill que molts se salten.
3. Anar per la via dels okupes
Les eines contra l’ocupació no serveixen contra un inquilí amb contracte. Una demanda mal plantejada torna enrere i et fa perdre mesos.
4. Oblidar les dades que demana la demanda
Des de la Llei 12/2023, la demanda ha de dir si el pis és l’habitatge habitual i si ets gran tenidor. Sense aquestes dades, no l’admeten.
5. Deixar el pis recuperat amb el mateix pany
L’inquilí marxa, però les seves còpies es poden quedar. Si no canvies el bombí, qualsevol amb una d’aquestes claus hi pot entrar. Ho explico més a la guia del pany en un pis de lloguer.
Abans de tornar a llogar
Passar per un desnonament deixa clar què convé revisar amb el següent inquilí. Un bon contracte i unes claus controlades t’estalvien molts disgustos.
Abans de lliurar les claus, tingues clar quantes còpies dones i apunta-ho al contracte. Un bombí amb targeta de propietat impedeix que ningú faci còpies sense aquesta targeta, així que saps en tot moment quantes claus hi ha.
Guarda per escrit tots els avisos i les reclamacions. En un desnonament, el que no és per escrit costa molt de demostrar.
I si el pis té assegurança, revisa què cobreix. Algunes pòlisses inclouen la serralleria després d’un incident. Ho explico a l’entrada sobre si l’assegurança de la llar paga el serraller.
Com t’ajuda Serralleria Bages quan recuperes l’habitatge
La meva feina comença quan el pis torna a ser teu. Canvio el pany el dia que recuperes l’habitatge i deixo la porta tancada perquè ningú més hi pugui entrar.
El 19 de gener del 2026 vaig anar a un desnonament. El client em va trucar perquè aquell dia li lliuraven el pis. No hi havia ningú a dins. Com que l’habitatge necessitava una reforma, el vaig deixar tancat amb un pany nou fins que canviessin la porta.
El 21 de novembre del 2025 en vaig gravar un altre anant a una casa que acabaven d’intentar ocupar. Havien destrossat el pany, i la meva feina va ser arreglar-lo perquè la casa tornés a quedar tancada.
Treballo a Manresa, Sant Joan de Vilatorrada, Sant Fruitós de Bages i la resta del Bages. Si ja tens data de llançament, truca’m abans i quedem per a aquell dia. Et dic el preu per telèfon abans d’anar-hi.
Aquest article també està disponible en castellà: leer la versión en castellano.
Preguntes freqüents sobre l’inquiokupa
Un inquiokupa comet un delicte?
Deixar de pagar el lloguer no és un delicte d’usurpació ni de violació de domicili. L’inquilí va entrar amb el teu permís i el pis és casa seva. És un incompliment del contracte que es resol amb un desnonament al jutjat civil.
Puc canviar el pany si l’inquilí no paga?
No mentre hi visqui. El pis és el seu domicili i deixar-lo fora pot ser un delicte de coaccions de l’article 172 del Codi penal. El pots canviar quan recuperis la possessió: el dia del llançament o quan et torni les claus.
Li puc tallar la llum o l’aigua perquè marxi?
No és bona idea. L’article 172 castiga amb més pena la coacció que busca impedir el gaudi legítim de l’habitatge. Tallar els subministraments per pressionar es pot girar en contra teu. Consulta-ho amb el teu advocat abans de tocar res.
Quant de temps té l’inquilí per marxar després de la demanda?
El requeriment del jutjat li dona deu dies per marxar, pagar o oposar-s’hi, segons l’article 438.5 de la Llei d’enjudiciament civil. El mateix requeriment fixa la data del llançament. Si és vulnerable, el procés es pot suspendre uns mesos.
Què passa si paga tot el deute?
Si ho paga tot dins del termini, el desnonament s’atura. Només ho pot fer un cop. I no ho pot fer si li vas reclamar el pagament de manera fefaent com a mínim trenta dies abans de la demanda i no va pagar.
Qui canvia el pany el dia del llançament?
Tu, com a propietari, un cop la comissió judicial et lliura la possessió. El més habitual és quedar amb el serraller aquell mateix dia perquè el pis no quedi obert ni amb claus d’altres persones.